이거 모르고 계약하면 진짜 손해봅니다
전세 알아보는 시기만 되면
괜히 마음 급해지잖아요.
“이 집 괜찮은 것 같은데…”
“다른 사람이 먼저 계약하면 어쩌지?”
그런데요,
전세 계약은 한 번 실수하면 몇 천만 원이 걸린 문제예요.
그래서 오늘은 부동산에서 잘 안 알려주는,
전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 포인트만 정리해봤어요.
1️⃣ 등기부등본은 무조건 ‘당일’로 확인하기
이거 정말 중요해요.
- 집주인 이름 맞는지
- 근저당 설정되어 있는지
- 빚이 얼마인지
👉 계약 전 + 계약 당일
최소 두 번은 꼭 확인하세요.
✔ 근저당 금액이 전세금보다 크면 위험
✔ 가압류, 가처분 있으면 계약 ❌
“중개사님이 괜찮다 했어요”
→ 이 말, 나중에 아무 소용 없습니다.
2️⃣ 전세가율 80% 넘으면 경계해야 해요
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가
- 70% 이하 👉 비교적 안전
- 80% 이상 👉 깡통전세 위험 ⚠️
특히
✔ 신축 빌라
✔ 오피스텔
✔ 시세 애매한 지역
은 더 조심해야 해요.
3️⃣ 집주인이 ‘개인’인지 ‘법인’인지 꼭 확인
요즘 전세 사고,
법인 집주인에서 많이 나요.
- 법인 명의 = 경매 시 세입자 우선순위 밀릴 수 있음
- 보증보험 가입도 까다로운 경우 많음
👉 가능하면 개인 집주인 + 실거주 이력 있는 집이 좋아요.
4️⃣ 전입신고 + 확정일자 타이밍이 생명
전세 계약하고 나서
“나중에 전입신고 하면 되겠지”
이 생각 진짜 위험해요.
✔ 잔금 치른 날
✔ 열쇠 받는 날
→ 그날 바로 전입신고 + 확정일자
이 두 개가 있어야
보증금 보호가 됩니다.
5️⃣ 전세보증보험, 가입 가능 여부 먼저 확인
요즘은
보증보험 가입 안 되는 집 = 위험한 집
이라고 봐도 돼요.
- HUG (주택도시보증공사)
- SGI서울보증
👉 계약 전에
“이 집 전세보증보험 가입 가능할까요?”
이 질문 꼭 던지세요.
6️⃣ 특약사항, 그냥 넘기지 마세요
계약서 특약에
이 문장 있으면 좋아요 👇
- 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효
- 계약 후 근저당 추가 설정 금지
- 잔금일 기준 권리 변동 시 계약 해제 가능
✔ 말로 한 약속 ❌
✔ 종이에 적힌 특약 ⭕
7️⃣ 너무 싸면, 이유가 있습니다
주변 시세보다
전세금이 유독 싸다?
→ 무조건 한 번 더 의심
- 집주인 급전 필요
- 곧 경매 예정
- 세입자 안 구해져서 가격 낮춘 경우
싸다고 덜컥 계약했다가
나중에 보증금 못 받는 경우, 진짜 많아요.
✔ 한 줄 요약
전세 계약은
“괜찮아 보인다”가 아니라
“확인했다”로 결정해야 합니다.
조금 귀찮아도
이 체크리스트 한 번만 제대로 보면
전세 사고 확률, 확 줄어들어요.